Váš online realitný slovník: Aby ste sa nestratili vo svete realít – časť 2.

Zameriame sa na oblasť financií a právnych aspektov. Veríme, že termíny z predchádzajúceho blogu máte stále na pamäti a ste pripravení posunúť svoje znalosti o krok ďalej.

Okruhy, ktorým sa budeme venovať dnes, taktiež zohrávajú kľúčovú úlohu pri kúpe, predaji a prenájme nehnuteľností. Pojmy v tomto blogu vám nielenže pomôžu lepšie pochopiť celý proces, ale zároveň vás pripravia na diskusie s odborníkmi, ako sú finanční poradcovia, právnici či hypotekárni špecialisti. Čakajú vás užitočné a praktické informácie, ktoré vám pomôžu zorientovať sa v niekedy zložitých, ale veľmi dôležitých témach realitného trhu. Ideme na to.

Pojmy týkajúce sa financovania nehnuteľností

Sen o vlastnom bývaní je pre mnohých veľkým krokom do novej etapy. V dnešnej dobe si ho väčšina ľudí plní prostredníctvom hypotéky – finančného záväzku, ktorý vám umožní kúpiť si domov podľa vašich predstáv. Aby však táto cesta bola bez zbytočných komplikácií, je dôležité ju zvládnuť s istotou. Rozumieť kľúčovým pojmom vám pomôže lepšie pochopiť proces financovania nehnuteľnosti. A pomôcť vám pri rozhodovaní pri tomto veľkom kroku.

Hypotéka – Dlhodobý úver, ktorý vám poskytne banka alebo iná finančná inštitúcia, aby ste si mohli kúpiť, postaviť alebo zrekonštruovať nehnuteľnosť. Hypotéka funguje tak, že nehnuteľnosť, ktorú financuje vaša banka, slúži ako zábezpeka – ak by ste úver nevedeli splácať, banka by mohla túto nehnuteľnosť predať, aby si pokryla svoje náklady.

Anuita – Pravidelná splátka úveru. Ide opakujúcu sa platbu, ktorá pozostáva z dvoch častí – splátky istiny (časť, ktorou sa znižuje zostatok dlhu) a úroku (poplatok, ktorý platíte banke za poskytnutie úveru). Najčastejšie sa s ňou stretávame pri splácaní hypotéky alebo iných dlhodobých úverov. Tento spôsob splácania je populárny vďaka svojej jednoduchosti a predvídateľnosti – mesačná splátka zostáva rovnaká počas celého obdobia splácania úveru. V prípade, že sa po fixácii zmení úrok, mení sa aj výška splátky. Informujte sa, aby vás možné zmeny neprekvapili.

Bonita klienta – Pojem, ktorý označuje schopnosť klienta splácať úver alebo iný finančný záväzok. V oblasti nehnuteľností sa bonita posudzuje najmä pri žiadosti o hypotéku, kde banka alebo iná finančná inštitúcia hodnotí, či je klient dostatočne dôveryhodný na to, aby mu poskytla požadovaný úver.

Fixácia úroku – Obdobie, počas ktorého banka garantuje nemennú úrokovú sadzbu pre váš úver, najčastejšie hypotéku. Počas tohto obdobia sa úroková sadzba nemení bez ohľadu na vývoj úrokov na finančnom trhu. To poskytuje klientovi istotu, že jeho mesačné splátky zostanú stabilné. Bežné fixácie sú na 1, 3, 5 alebo 10 rokov.

Zmenka – Písomný dokument, ktorý obsahuje písomný záväzok dlžníka zaplatiť veriteľovi určitú sumu v stanovenom termíne. Používa sa na zabezpečenie finančných záväzkov, vrátane realitných transakcií a úverov. V tomto dokumente sa dlžník zaväzuje zaplatiť veriteľovi určitú sumu v stanovenom čase a na určenom mieste. Zmenka sa využíva na zabezpečenie platieb pri kúpe, prenájme alebo financovaní nehnuteľnosti.

LTV (Loan to Value) – Finančný ukazovateľ, ktorý vyjadruje pomer medzi výškou úveru a hodnotou nehnuteľnosti, ktorú úver financuje. Tento pomer sa zvyčajne uvádza v percentách a hrá kľúčovú rolu pri schvaľovaní hypoték a stanovovaní podmienok úveru. Poznáme tri kategórie LTV:

• Nízke LTV (0–50 %):
  Klient vkladá veľkú časť vlastných prostriedkov, nízke riziko pre banku, výhodné podmienky.
• Stredné LTV (50–80 %):
  Bežné LTV pre väčšinu hypoték, stále považované za nízke riziko.
• Vysoké LTV (80–100 %):
  Rizikovejšie pre banku, zvyčajne spojené s vyššími úrokmi.

DTI (Debt-to-Income) – V oblasti nehnuteľností to je kľúčový ukazovateľ. Určuje, či je klient schopný splácať hypotéku alebo úver na nehnuteľnosť v závislosti od jeho existujúcich finančných záväzkov a mesačných príjmov. V praxi DTI umožňuje banke zhodnotiť, či si klient môže dovoliť požadovaný úver bez toho, aby splácanie nepredstavovalo záťaž pre jeho rozpočet. Tento ukazovateľ je mimoriadne dôležitý pri financovaní nehnuteľností, pretože hypotéky a iné úvery spojené s realitami sú spravidla dlhodobé a zahŕňajú vysoké finančné čiastky.

Pojmy týkajúce sa právnych aspektov pri kúpe nehnuteľnosti

Popri radosti z nového domova je dôležité myslieť aj na právne a administratívne aspekty. Aby všetko prebehlo hladko, treba si dať pozor na zmluvy, list vlastníctva či prípadné ťarchy na nehnuteľnosti. Možno sa to zdá ako veľa papierovania, no práve tieto kroky vás ochránia pred nepríjemnými prekvapeniami. 

Exekúcia nehnuteľnosti – Právny proces, ktorého cieľom je splatiť dlhy vlastníka predajom jeho nehnuteľnosti. Tento postup sa používa, keď dlžník nespláca svoje záväzky a ostatné spôsoby vymáhania dlhu zlyhali. Proces začína na základe rozhodnutia súdu alebo podnetu exekútora. Pred samotnou exekúciou dostane dlžník poslednú šancu dlh uhradiť alebo sa dohodnúť s veriteľom. Ak však dlžník dlh nesplatí, nehnuteľnosť sa predá, zvyčajne vo verejnej dražbe.

Katastrálne územie – Administratívne vymedzená jednotka, ktorá slúži na evidenciu nehnuteľností a ich vlastníkov. Ide o geograficky presne určenú oblasť, ktorá je základom pre vedenie údajov v katastri nehnuteľností. Každé katastrálne územie má svoj jedinečný názov a hranice, ktoré sú presne stanovené.

List vlastníctva (LV) – Kľúčový dokument vedený v katastri nehnuteľností, ktorý poskytuje podrobné informácie o konkrétnej nehnuteľnosti, jej vlastníkoch a právnych vzťahoch k nej. Je to oficiálny doklad, ktorý má právnu váhu a je nevyhnutný pri mnohých právnych a obchodných úkonoch, ako je kúpa, predaj, darovanie či dedenie nehnuteľnosti.

Ťarcha na nehnuteľnosti – Právne obmedzenie, ktoré sa viaže na konkrétnu nehnuteľnosť a môže ovplyvniť jej predaj, prenájom alebo využitie. Ide o záväzok alebo povinnosť, ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností a musí byť rešpektovaná všetkými vlastníkmi nehnuteľnosti, vrátane nových, ak dôjde k jej prevodu. Medzi najčastejšie typy ťarchy patria: hypotéky, vecné bremeno, exekúcia a záložné právo.

Záložné právo – Spôsob, akým si veriteľ (napríklad banka) zabezpečí, že dostane svoje peniaze späť. Ak si napríklad zoberiete hypotéku, banka si dá na nehnuteľnosť záložné právo, čo znamená, že ak prestanete splácať, môže si svoje peniaze vymôcť predajom tejto nehnuteľnosti. V oblasti nehnuteľností sa záložné právo najčastejšie využíva práve na zabezpečenie úverov, aby veriteľ mal istotu, že jeho pohľadávka bude splatená.

Notárska úschova – Bezpečný a transparentný spôsob úschovy finančných prostriedkov (zvyčajne kúpnej ceny), ktorý zabezpečuje, že peniaze budú vyplatené predávajúcemu až po splnení všetkých podmienok spojených s prevodom nehnuteľnosti. Tento proces vykonáva notár, ktorý koná ako dôveryhodná tretia strana.

Kúpa či predaj nehnuteľnosti nie je len o číslach,  zmluvách a zákonoch – je to aj o emóciách, o vašich snoch a o pocite istoty. Preto veríme, že poznanie nových pojmov vám dodá odvahu a sebadôveru pri dôležitých rozhodnutiach. 

Je pre nás dôležité, aby ste mali pocit, že každý krok na ceste k vášmu vysnívanému bývaniu je jasnejší a bezpečnejší. Ak máte ďalšie otázky alebo hľadáte odpovede, neváhajte sa na nás obrátiť. Sme tu pre vás.